Дарение недвижимости – это один из способов передачи права собственности на жилье или земельный участок другому лицу безвозмездно. Часто дарственная оформляется между близкими родственниками, поскольку в этом случае предусмотрены определенные льготы и упрощения. В данной статье мы подробно рассмотрим, как оформить дарственную на недвижимость члену семьи в России, какие документы для этого потребуются, и какие нюансы следует учитывать.
Что такое дарственная и в чем ее особенности?
Договор дарения, или дарственная, – это двусторонняя сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. В случае с недвижимостью, даритель передает право собственности на квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость одаряемому.
Основные особенности договора дарения:
- Безвозмездность: Даритель не получает взамен никакой компенсации или встречного предоставления.
- Добровольность: Дарение должно быть добровольным волеизъявлением дарителя, а не результатом принуждения или обмана.
- Передача права собственности: После оформления дарственной одаряемый становится полноправным собственником недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Преимущества и недостатки оформления дарственной для члена семьи
Оформление дарственной на недвижимость члену семьи имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при принятии решения:
Преимущества:
- Отсутствие налога на дарение для близких родственников: Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы, полученные в порядке дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, не подлежат налогообложению. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
- Упрощенная процедура оформления: По сравнению с другими способами передачи недвижимости, такими как купля-продажа или завещание, оформление дарственной часто оказывается проще и быстрее.
- Невозможность оспаривания другими наследниками: В отличие от завещания, которое может быть оспорено другими наследниками, дарственная, оформленная в соответствии с законом, оспорить значительно сложнее.
- Возможность избежать раздела имущества при разводе: Если недвижимость была подарена одному из супругов во время брака, она не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе.
Недостатки:
- Потеря права собственности дарителем: После оформления дарственной даритель теряет право собственности на недвижимость и не может ее вернуть, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, покушение одаряемого на жизнь дарителя).
- Риск ухудшения отношений между родственниками: Дарение может привести к конфликтам и ухудшению отношений между родственниками, особенно если другие члены семьи считают, что их права были ущемлены.
- Необходимость уплаты налога на имущество одаряемым: После оформления дарственной одаряемый становится плательщиком налога на имущество.
- Возможность оспаривания дарственной в суде: Хотя оспорить дарственную сложнее, чем завещание, это все же возможно в определенных случаях, например, если даритель был недееспособен или действовал под давлением.
Пошаговая инструкция по оформлению дарственной на недвижимость члену семьи
Процесс оформления дарственной на недвижимость состоит из нескольких этапов:
- Подготовка необходимых документов: Соберите все необходимые документы для оформления договора дарения.
- Составление договора дарения: Составьте договор дарения в письменной форме.
- Подписание договора дарения: Подпишите договор дарения обеими сторонами (дарителем и одаряемым).
- Подача документов на государственную регистрацию: Подайте договор дарения и необходимые документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
- Получение документов о государственной регистрации: Получите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую право собственности одаряемого.
Шаг 1: Подготовка необходимых документов
Для оформления дарственной на недвижимость вам понадобятся следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого: Паспорта граждан РФ (или иные документы, удостоверяющие личность).
- Документы, подтверждающие родство: Свидетельство о рождении, свидетельство о браке (если даритель и одаряемый являются супругами), свидетельство об усыновлении (если применимо) – для подтверждения близкого родства и освобождения от уплаты налога на дарение.
- Документы, подтверждающие право собственности дарителя на недвижимость: Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), свидетельство о праве собственности (если право собственности было зарегистрировано до 2016 года), договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого возникло право собственности.
- Технический паспорт на объект недвижимости (при наличии): Технический паспорт содержит информацию о характеристиках объекта недвижимости, таких как площадь, количество комнат, этажность и т.д. Хотя он не является обязательным документом для регистрации, он может потребоваться для составления договора дарения и уточнения характеристик объекта.
- Кадастровый паспорт на земельный участок (если дарится земельный участок): Кадастровый паспорт содержит информацию о границах, площади и кадастровом номере земельного участка.
- Согласие супруга(и) дарителя на дарение (если недвижимость приобретена в браке): Если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) дарителя на дарение. Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий раздельный режим имущества.
- Разрешение органа опеки и попечительства (если дарителем или одаряемым является несовершеннолетний или недееспособный гражданин): Если дарителем или одаряемым является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (желательно): Хотя справка об отсутствии задолженности не является обязательным документом, рекомендуется ее получить, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
- Выписка из домовой книги (желательно): Выписка из домовой книги содержит информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах. Она может потребоваться для уточнения информации об объекте недвижимости.
- Нотариально заверенная доверенность (если документы подает представитель): Если документы на государственную регистрацию подает представитель дарителя или одаряемого, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Где получить документы?
- Выписку из ЕГРН можно заказать в Росреестре (лично, через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра) или у кадастрового инженера.
- Технический паспорт можно заказать в БТИ (Бюро технической инвентаризации) или у кадастрового инженера.
- Кадастровый паспорт можно заказать в Росреестре или у кадастрового инженера.
- Согласие супруга(и) удостоверяется нотариусом.
- Разрешение органа опеки и попечительства выдается органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам можно получить в управляющей компании или в ресурсоснабжающей организации.
- Выписку из домовой книги можно получить в управляющей компании или в МФЦ.
Шаг 2: Составление договора дарения
Договор дарения должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие сведения:
- Дата и место заключения договора: Укажите дату и место составления договора.
- Сведения о дарителе и одаряемом: Укажите ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и контактные данные дарителя и одаряемого.
- Предмет договора: Подробно опишите объект недвижимости, который передается в дар. Укажите вид объекта (квартира, дом, земельный участок и т.д.), адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этажность и другие характеристики.
- Основание возникновения права собственности дарителя: Укажите документ, на основании которого даритель является собственником недвижимости (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство).
- Указание на безвозмездность договора: Четко укажите, что договор является безвозмездным и даритель не получает взамен никакой компенсации или встречного предоставления.
- Права и обязанности сторон: Укажите права и обязанности дарителя и одаряемого.
- Ответственность сторон: Укажите ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
- Порядок разрешения споров: Укажите порядок разрешения споров, возникающих в связи с исполнением договора.
- Момент перехода права собственности: Укажите, что право собственности на недвижимость переходит к одаряемому с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- Подписи сторон: Договор должен быть подписан дарителем и одаряемым лично или их представителями на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Где составить договор дарения?
Договор дарения можно составить:
- Самостоятельно: Вы можете самостоятельно составить договор дарения, используя типовые формы и образцы, которые можно найти в интернете. Однако в этом случае необходимо внимательно изучить все требования законодательства и убедиться, что договор соответствует всем нормам и правилам.
- У юриста или риэлтора: Вы можете обратиться к юристу или риэлтору, который поможет вам составить договор дарения с учетом всех ваших пожеланий и особенностей сделки. В этом случае вы можете быть уверены, что договор будет составлен грамотно и профессионально.
- У нотариуса: Вы можете обратиться к нотариусу, который не только составит договор дарения, но и удостоверит его. Нотариальное удостоверение договора дарения не является обязательным требованием, но оно может повысить надежность сделки и снизить риск ее оспаривания в будущем.
Образец договора дарения:
В интернете можно найти множество образцов договоров дарения. Однако при использовании образцов необходимо внимательно изучить их и убедиться, что они соответствуют требованиям законодательства и подходят для вашей ситуации.
Шаг 3: Подписание договора дарения
После составления договора дарения необходимо его подписать. Договор подписывается дарителем и одаряемым лично или их представителями на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Подписание договора дарения у нотариуса (по желанию):
Как уже упоминалось, нотариальное удостоверение договора дарения не является обязательным требованием, но оно может повысить надежность сделки и снизить риск ее оспаривания в будущем. При нотариальном удостоверении договора нотариус проверяет законность сделки, разъясняет сторонам их права и обязанности, а также удостоверяется в том, что стороны действуют добровольно и осознают последствия своих действий.
Шаг 4: Подача документов на государственную регистрацию
После подписания договора дарения необходимо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Документы можно подать:
- Лично в Росреестр: Вы можете лично подать документы в отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
- Через МФЦ (Многофункциональный центр): Вы можете подать документы через МФЦ. МФЦ оказывают услуги по приему и выдаче документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Онлайн на сайте Росреестра: Вы можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого вам потребуется квалифицированная электронная подпись (КЭП).
Какие документы необходимо подать в Росреестр?
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется в Росреестре или МФЦ).
- Договор дарения (оригинал и копия).
- Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорта).
- Документы, подтверждающие родство (если применимо).
- Документы, подтверждающие право собственности дарителя на недвижимость (выписка из ЕГРН).
- Согласие супруга(и) дарителя на дарение (если необходимо).
- Разрешение органа опеки и попечительства (если необходимо).
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Нотариально заверенная доверенность (если документы подает представитель).
Размер государственной пошлины:
Размер государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество устанавливается Налоговым кодексом РФ и зависит от вида объекта недвижимости и категории заявителя. Уточнить актуальный размер государственной пошлины можно на сайте Росреестра или в МФЦ.
Шаг 5: Получение документов о государственной регистрации
После подачи документов на государственную регистрацию Росреестр проводит правовую экспертизу документов и принимает решение о государственной регистрации перехода права собственности. Срок государственной регистрации составляет, как правило, от 7 до 9 рабочих дней. В течение этого срока вы можете отслеживать статус рассмотрения вашего заявления на сайте Росреестра или в МФЦ.
После завершения государственной регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности одаряемого на недвижимость. Выписку из ЕГРН можно получить:
- Лично в Росреестре: Вы можете лично получить выписку из ЕГРН в отделении Росреестра, в которое были поданы документы.
- Через МФЦ: Вы можете получить выписку из ЕГРН в МФЦ, через который были поданы документы.
- В электронном виде на сайте Росреестра: Вы можете заказать выписку из ЕГРН в электронном виде на сайте Росреестра.
Основания для отказа в государственной регистрации
Росреестр может отказать в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в следующих случаях:
- Не представлены все необходимые документы.
- Представленные документы не соответствуют требованиям законодательства.
- Право собственности дарителя на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРН.
- На объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение сделок.
- Сделка не соответствует требованиям законодательства.
- Имеются противоречия в сведениях, содержащихся в представленных документах.
В случае отказа в государственной регистрации Росреестр направляет заявителю уведомление об отказе с указанием причин отказа. Отказ в государственной регистрации можно обжаловать в судебном порядке.
Оспаривание дарственной в суде
Хотя оспорить дарственную сложнее, чем завещание, это все же возможно в определенных случаях. Основания для оспаривания дарственной в суде:
- Даритель был недееспособен или не понимал значения своих действий в момент подписания договора.
- Даритель действовал под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения.
- Договор дарения был заключен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
- Договор дарения является притворной или мнимой сделкой.
- Договор дарения нарушает права и законные интересы других лиц.
- Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Срок исковой давности по требованиям о признании договора дарения недействительным составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В случае, если основанием для оспаривания является недееспособность дарителя, срок исковой давности составляет три года.
Налогообложение при дарении недвижимости члену семьи
Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы, полученные в порядке дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, не подлежат налогообложению. К близким родственникам относятся:
- Супруги
- Родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные
- Дедушки, бабушки и внуки
- Полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры
Если дарение осуществляется между лицами, не являющимися близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости подаренной недвижимости.
Частые вопросы и ответы
Вопрос: Можно ли отменить дарственную?
Ответ: Да, в определенных случаях, предусмотренных законом, дарственную можно отменить. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или умышленно причинил ему телесные повреждения.
Вопрос: Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?
Ответ: Нет, доходы, полученные в порядке дарения от близкого родственника, не подлежат налогообложению.
Вопрос: Можно ли подарить долю в квартире?
Ответ: Да, можно подарить долю в квартире. Для этого необходимо составить договор дарения доли и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Вопрос: Что делать, если утеряны документы на квартиру?
Ответ: Если утеряны документы на квартиру, необходимо обратиться в Росреестр для получения дубликата выписки из ЕГРН. Также можно заказать выписку из ЕГРН онлайн на сайте Росреестра.
Заключение
Оформление дарственной на недвижимость члену семьи – это ответственный шаг, который требует внимательного подхода и знания законодательства. Перед принятием решения о дарении необходимо тщательно взвесить все преимущества и недостатки, а также проконсультироваться с юристом или нотариусом. Соблюдение всех требований законодательства и правильное оформление документов позволит избежать возможных проблем и споров в будущем. Надеемся, что данная статья помогла вам разобраться в процессе оформления дарственной на недвижимость и ответила на ваши вопросы.