Как самостоятельно совершить сделку при покупке или продаже недвижимости: пошаговая инструкция

Самостоятельное совершение сделки с недвижимостью – это вполне реальная задача, которая, однако, требует внимательности, знаний и терпения. Отсутствие риелтора позволит вам сэкономить значительную сумму, но и ответственность за результат полностью ложится на ваши плечи. Эта статья – подробное руководство, которое поможет вам пройти все этапы сделки купли-продажи недвижимости без посторонней помощи.

## I. Подготовка к сделке

Прежде чем приступить к активным действиям, необходимо тщательно подготовиться. Этот этап включает в себя оценку недвижимости, сбор необходимых документов и определение вашей стратегии.

**1. Оценка недвижимости:**

* **Для продавца:** Определение рыночной стоимости – ключевой фактор успешной продажи. Существует несколько способов оценить свою недвижимость:
* **Анализ объявлений:** Изучите аналогичные объекты, выставленные на продажу в вашем районе. Обратите внимание на цену, площадь, состояние, этаж и наличие инфраструктуры.
* **Онлайн-сервисы оценки:** Существуют онлайн-калькуляторы, которые позволяют получить примерную оценку недвижимости на основе введенных данных. Однако, стоит помнить, что такая оценка является приблизительной.
* **Привлечение оценщика:** Самый точный, но и самый затратный способ – обратиться к профессиональному оценщику. Он проведет осмотр объекта и выдаст официальное заключение о его рыночной стоимости.
* **Учитывайте особенности:** При оценке учитывайте все факторы, влияющие на стоимость: ремонт, состояние дома, наличие парковки, близость к метро и т.д.
* **Для покупателя:** Оценка необходима для определения адекватности запрашиваемой цены и для согласования суммы ипотечного кредита, если он требуется.

**2. Сбор необходимых документов:**

* **Для продавца:**
* **Правоустанавливающие документы:** Свидетельство о собственности (выписка из ЕГРН), договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. – документы, подтверждающие ваше право собственности.
* **Технический паспорт:** Содержит информацию о площади, планировке и других характеристиках объекта.
* **Выписка из домовой книги:** Подтверждает количество зарегистрированных лиц.
* **Справка об отсутствии задолженности:** По коммунальным платежам и налогу на имущество.
* **Согласие супруга (супруги):** Если недвижимость была приобретена в браке.
* **Разрешение органов опеки и попечительства:** Если собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
* **Паспорт продавца (продавцов).**
* **Для покупателя:**
* **Паспорт покупателя (покупателей).**
* **Свидетельство о браке (если состоит в браке).**
* **Согласие супруга (супруги):** На приобретение недвижимости.
* **Документы, подтверждающие наличие денежных средств:** Выписка с банковского счета, справка о доходах (для ипотеки).
* **Предварительное одобрение ипотеки (если требуется).**

**3. Определение стратегии:**

* **Для продавца:** Определите минимальную цену, за которую вы готовы продать недвижимость, сроки продажи, готовы ли вы к торгу.
* **Для покупателя:** Определите бюджет, район, тип недвижимости, желаемые характеристики (площадь, этаж, наличие балкона и т.д.).

## II. Поиск покупателя/объекта недвижимости

Следующий этап – это активный поиск покупателя (для продавца) или подходящего объекта недвижимости (для покупателя).

**1. Размещение объявлений (для продавца):**

* **Специализированные сайты:** Разместите объявления на популярных сайтах по продаже недвижимости (например, Avito, Cian, DomClick). Используйте качественные фотографии и подробное описание объекта.
* **Социальные сети:** Опубликуйте информацию о продаже в социальных сетях, попросите друзей и знакомых поделиться.
* **Газеты и журналы:** Рассмотрите возможность размещения объявлений в печатных изданиях.
* **Наружная реклама:** Разместите объявление на окне или балконе.

**2. Поиск объектов недвижимости (для покупателя):**

* **Специализированные сайты:** Изучите объявления на сайтах по продаже недвижимости. Используйте фильтры, чтобы сузить поиск.
* **Агентства недвижимости:** Обратитесь в агентства недвижимости, даже если планируете совершить сделку самостоятельно. Они могут предложить варианты, не представленные в открытом доступе.
* **Объявления в районе:** Обратите внимание на объявления, размещенные в районе, который вас интересует.

**3. Просмотры объектов недвижимости:**

* **Для продавца:** Подготовьте квартиру к показам: сделайте уборку, уберите личные вещи, обеспечьте хорошее освещение.
* **Для покупателя:** Внимательно осматривайте объекты. Обратите внимание на состояние квартиры, дома, подъезда, инфраструктуру района. Задавайте вопросы продавцу или его представителю.

## III. Переговоры и заключение предварительного договора

После того как вы нашли покупателя или подходящий объект недвижимости, начинается этап переговоров и заключения предварительного договора.

**1. Переговоры:**

* **Для продавца:** Будьте готовы к торгу. Аргументируйте свою цену, указывайте на преимущества объекта.
* **Для покупателя:** Предлагайте свою цену, основываясь на анализе рынка и состоянии объекта. Не бойтесь торговаться.

**2. Заключение предварительного договора:**

Предварительный договор – это важный документ, который фиксирует основные условия сделки и гарантирует ее заключение в будущем.

* **Содержание предварительного договора:**
* **Данные сторон:** ФИО, паспортные данные, адреса.
* **Описание объекта недвижимости:** Адрес, площадь, кадастровый номер.
* **Цена объекта недвижимости.**
* **Срок заключения основного договора.**
* **Сумма задатка или аванса.**
* **Ответственность сторон за неисполнение обязательств.**
* **Условия расторжения договора.**
* **Форма предварительного договора:** Предварительный договор заключается в письменной форме. Желательно заверить его у нотариуса, хотя это и не обязательно.
* **Задаток или аванс:** Задаток – это сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии заключения основного договора. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Аванс – это просто предоплата, которая возвращается покупателю в случае отказа от сделки любой из сторон.

## IV. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Этот этап крайне важен для покупателя, так как позволяет убедиться в отсутствии рисков, связанных с приобретением недвижимости.

**1. Заказ выписки из ЕГРН:**

Выписка из ЕГРН содержит информацию о собственнике, обременениях (залог, арест), ограничениях прав и других важных данных об объекте недвижимости.

**2. Проверка истории объекта:**

Постарайтесь узнать историю объекта: кто был предыдущим собственником, на каком основании переходило право собственности. Это поможет выявить возможные риски.

**3. Проверка продавца:**

Убедитесь в дееспособности продавца. Попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Проверьте его паспорт на подлинность.

**4. Консультация с юристом:**

Если у вас возникли сомнения или вопросы, обратитесь к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Он поможет вам оценить риски и избежать проблем в будущем.

## V. Заключение основного договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – это документ, который оформляет переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

**1. Содержание основного договора:**

* **Данные сторон:** ФИО, паспортные данные, адреса.
* **Описание объекта недвижимости:** Адрес, площадь, кадастровый номер.
* **Цена объекта недвижимости.**
* **Порядок расчетов.**
* **Порядок передачи объекта.**
* **Ответственность сторон за неисполнение обязательств.**
* **Реквизиты сторон.**
* **Подписи сторон.**

**2. Форма основного договора:**

Основной договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

**3. Порядок расчетов:**

Существует несколько способов расчетов при сделке с недвижимостью:

* **Наличные:** Самый простой, но и самый рискованный способ. Рекомендуется использовать банковскую ячейку для хранения денежных средств.
* **Банковская ячейка:** Покупатель помещает деньги в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает после регистрации перехода права собственности.
* **Аккредитив:** Банк выступает посредником между покупателем и продавцом. Банк перечисляет деньги продавцу после выполнения определенных условий, указанных в договоре.
* **Безналичный перевод:** Перевод денежных средств с банковского счета покупателя на банковский счет продавца.

**4. Нотариальное удостоверение договора:**

Нотариальное удостоверение договора не является обязательным, но рекомендуется, так как нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон. Это снижает риск оспаривания сделки в будущем.

## VI. Государственная регистрация перехода права собственности

Последний этап – это государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

**1. Подача документов в Росреестр:**

Подать документы можно лично, через МФЦ или онлайн через портал Госуслуг.

**2. Необходимые документы для регистрации:**

* **Заявление о государственной регистрации.**
* **Основной договор купли-продажи.**
* **Документ, удостоверяющий личность (паспорт).**
* **Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.**
* **Другие документы (в зависимости от ситуации).**

**3. Срок регистрации:**

Срок регистрации перехода права собственности составляет, как правило, 7-10 рабочих дней.

**4. Получение выписки из ЕГРН:**

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на недвижимость.

## VII. Передача объекта недвижимости

После получения выписки из ЕГРН происходит передача объекта недвижимости покупателю.

**1. Подписание акта приема-передачи:**

Акт приема-передачи – это документ, который фиксирует факт передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю. В акте указывается дата передачи, состояние объекта, наличие ключей и другие важные детали.

**2. Передача ключей и документов:**

Продавец передает покупателю ключи от квартиры, документы на коммунальные услуги и другие необходимые документы.

## VIII. Риски при самостоятельной сделке и как их избежать

Самостоятельная сделка с недвижимостью сопряжена с определенными рисками. Важно знать о них и принимать меры предосторожности.

**1. Риски для продавца:**

* **Мошенничество:** Покупатель может оказаться мошенником и попытаться завладеть недвижимостью обманным путем.
* **Неплатежеспособность покупателя:** Покупатель может не иметь достаточных средств для оплаты недвижимости.
* **Оспаривание сделки:** Сделка может быть оспорена в суде, если были нарушены права третьих лиц.

**Как избежать:**

* **Тщательно проверяйте покупателя.**
* **Требуйте предоплату в виде задатка.**
* **Нотариально удостоверяйте договор купли-продажи.**
* **Используйте безопасные способы расчетов (банковская ячейка, аккредитив).**

**2. Риски для покупателя:**

* **Обременения:** На объекте недвижимости могут быть обременения (залог, арест), о которых продавец умолчал.
* **Недействительность сделки:** Сделка может быть признана недействительной, если продавец не имел права продавать недвижимость.
* **Скрытые дефекты:** В квартире могут быть скрытые дефекты, которые обнаруживаются только после покупки.

**Как избежать:**

* **Тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта.**
* **Заказывайте выписку из ЕГРН.**
* **Привлекайте юриста для проверки документов.**
* **Внимательно осматривайте квартиру перед покупкой.**
* **Страхуйте титул собственности.**

## IX. Альтернативы самостоятельной сделке

Если вы не уверены в своих силах, можно рассмотреть альтернативные варианты:

* **Обращение к риелтору:** Риелтор возьмет на себя все этапы сделки, но за его услуги придется заплатить комиссию.
* **Услуги юриста:** Юрист поможет вам проверить документы и составить договор купли-продажи.
* **Онлайн-сервисы:** Существуют онлайн-сервисы, которые помогают совершить сделку с недвижимостью самостоятельно, но предоставляют консультации и поддержку на каждом этапе.

## Заключение

Самостоятельная сделка с недвижимостью – это сложный, но вполне выполнимый процесс. Главное – тщательно подготовиться, изучить все этапы сделки и быть внимательным к деталям. Если вы чувствуете неуверенность, лучше обратиться к специалистам, чтобы избежать рисков и проблем в будущем. Удачи в ваших сделках!